ASPECTS ESSENTIELS À PRENDRE EN COMPTE DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES. CERTIFICAT D’OCCUPATION , CATASTRE, LÉGALISATION
Dans le cas où vous avez décidé d'acheter ou de vendre une propriété en Espagne, faites attention aux informations suivantes :
1.- Bien vérifier la description des documents de la propriété immobilière .
Comment la propriété est enregistrée et décrite dans les titres .
Tout d’abord, Vérifiez dans les actes de propriété que la propriété est correctement décrite et enregistrée.
Les actes de propriété doivent détailler une description parfaite du logement, la composition, les surfaces, les clotures , voisinages, et des autres éléments de construction existant sur la propriété.
Il est assez courant de constater que des propriétés appartenant à différents propriétaires depuis de nombreuses années ont été modifiées / agrandies dans leurs dimensions et / ou leurs dépendances (nouvelles pièces, fermeture du porche ou de la terrasse, garage, piscines, etc.) .
Attention : aux surfaces. !
Si la surface réelle des bâtiments existants ne correspond pas à la description dans les Écritures, alors nous devons connaître la raison de cette diffference ! . Dans de nombreuses occasions, il existe des processus qui peuvent être utilisés pour corriger ces écarts et des moyens de les résoudre.
Mais, dans d'autres cas, ces différences montrent un problème juridique affectant la propriété que vous devez connaître pour être confirmé dès les premières étapes du processus d'achat / vente.
Nota : Un exemple : maison de 120 m2 avec piscine de 50 m2 et garage transformée en "maison d'amis".
Dans les actes, la maison n'apparaît que sur 120 m2, mais pas la piscine, et le garage est un "garage" Ce n'est pas une "maison d'hôtes".
Conséquence : Les actes doivent être mis à jour et l'acheteur doit être informé que la "maison d'hôtes" est légalement enregistrée et considérée comme un "garage".
NOTE: Nous ne considérons pas la "description interne" de la maison (nombre de pièces, toilettes, etc.), ce que nous considérons est la "taille construite" (en espagnol, "surface construite").
Ce ne sont pas des actes nécessaires qui démontrent la description exacte ou la répartition de chaque dépendance interne au sein de la maison.
Si vous avez modifié l'intérieur de la propriété en changeant les murs intérieurs, alors il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les actes, il suffit de «déclarer» le nouvel aménagement intérieur à la fin de la vente.
Exemple : qu'il y a "4" chambres et les a transformées en "2". Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de mettre à jour les actes. En tant que propriétaire, vous êtes libre de modifier / réformer les dépendances internes au sein de la propriété (en obtenant toujours la licence de rénovation correspondante).
PROPRIÉTÉ et CATASTRO (également connue sous le nom de «SUMA» ou «IBI», ou «COUNCIL TAX»):
De la même manière que dans les actes, la propriété doit être inscrite au «Cadastre» avec la taille et la superficie exactes et actuelles.
Chaque année, les factures du Cadastre - «Taxe communale» (IBI- Taxe foncière) indiquent la taille du bien à l'aide des registres du Cadastre.
La taille des bâtiments considérés dans ce projet de loi est très importante, puisqu'elle sert à calculer le «IBI» ou la «taxe municipale» annuel.
Par conséquent, il est essentiel de vérifier si les registres du cadastre montrent la taille adéquate et mise à jour de la construction existante sur la propriété, y compris les modifications ou extensions qui ont été apportées.
Par conséquent, gardez à l'esprit que le "Bureau d'enregistrement foncier" calcule la taxe communale en fonction de la taille des bâtiments, en tenant compte de tous les éléments du bâtiment tels que la maison, la piscine, le garage, les pièces annexes etc.
Par conséquent, dans le cas où la propriété a été modifiée avec des extensions, etc., cela doit être considéré et vérifié comme une partie essentielle du processus de transaction de propriété.
Un exemple: lors de l'acquisition du bien, les constructions existantes totalisaient 120 m2, pour une maison. C'est ce qui se reflétait également dans les actes et dans le projet de loi cadastral (IBI).
Pour cette raison, les factures Catastro (IBI) étaient de 300 EUR.
Quelques années plus tard, le propriétaire fait construire une piscine de 50 m2 et un garage de 40 m2.
Dans le cas où le propriétaire ne déclare pas ces nouveaux éléments de construction au Cadastre, les factures du Cadastre -IBI sont sous-payées.
La raison en est que, comme expliqué dans cette section, les factures du Cadastre sont calculées en tenant compte de la taille des bâtiments (en termes de « grande taille bâtie» = «taxe plus élevée»).
Donc, probablement, si le propriétaire avait déclaré ces éléments, la facture IBI serait supérieure à 300 EUR.
Ainsi, au cas où l'acheteur n'assisterait pas à ce point et classerait lors du processus d'achat, il pourrait être responsable devant le Cadastre de ces constructions non déclarées en cas de contrôles du Cadastre.
2.- Autres documents importants pour confirmer la légalité de la propriété .
En général, pour confirmer le statut véritable et juridique d'une propriété, il est nécessaire d'obtenir les documents suivants:
• Titres de propriété de la propriété - pour confirmer comment la propriété a été achetée, les limites voisinages légales et les charges / dettes juridiques pouvant affecter la propriété
• Cadastre (projet de loi du Conseil IBI)
• Factures de services publics: eau, électricité, gaz
• Certificat d'efficacité énergétique: pour confirmer le niveau de consommation énergétique du bâtiment
• Certificat de communauté de propriétaires : pour prouver que les propriétaires actuels sont à jour avec les charges de la communauté
• etc,
L'étude des documents ci-dessus est normalisée en Espagne par des agents et des avocats.
Mais, comme spécifié dans la construction et dans le secteur de l'immobilier, notre société met un accent particulier sur l'étude et la prise en compte d'autres documents, qui ne sont pas toujours pris en compte par d'autres professionnels moins spécialisés dans la construction que notre structure..
• Certificat de Résidence / Licence d'occupation / Licence d'occupation (CH / LO):
Ce document est obtenu auprès du Conseil municipal lorsque les travaux de construction sont terminés, pour confirmer que la propriété est conforme aux conditions légales du logement ou de la maison.
Ce document est également nécessaire pour connecter l'eau et l'électricité à la propriété et pour apporter des modifications aux contrats d'eau et d'électricité en votre nom.
Important : L'obtention de ce certificat est-elle "obligatoire" lors de la vente / achat de propriétés en Espagne ! :
Cela dépend du type de propriété : dans les propriétés «neuves», le constructeur est tenu de fournir ce document à l'acheteur à la fin du processus de vente. « Obra Nueva »
A Surveiller
Mais veuillez noter que sous «Revente», aucune loi n'oblige le vendeur à fournir ce document à la fin de la vente.
La loi espagnole stipule que c'est «l'acheteur» qui doit obtenir ce document une fois celui-ci terminé, afin de procéder aux changements des noms de l'eau et de l'électricité.
À ce stade, nous devons dire que la direction pourrait refuser de livrer le CH à l'acheteur après achèvement au cas où la propriété aurait souffert de travaux non autorisés, etc. du propriétaire précédent.
Par conséquent, si la propriété n'est pas en parfait état juridique, il pourrait y avoir un risque de ne pas obtenir l'approbation de ce document après son achèvement.
Et cela pourrait mettre l'acheteur dans une situation très difficile, car il pourrait avoir des problèmes pour obtenir les contrats de services publics en son nom.
Un point très important ici est que l'existence ou la validité du certificat CH n'est pas démontrée dans les faits! Par conséquent, votre avocat devrait examiner attentivement cette question en utilisant son expérience et son expertise pour confirmer un document aussi important que celui-ci.
En conclusion, ce certificat est INDISPENSABLE à la vente du bien, et sa confirmation doit être inspectée dès le début du processus d'achat / vente.
• Certificat de non-contrefaçon (CNUI): Il s'agit d'un certificat délivré par le conseil municipal qui confirme qu'il n'y a pas d'amende pour la construction, ou d'autres infractions ou ordres de démolition qui affectent la propriété.
Ce certificat confirme si la propriété est soumise à un certain type de pénalité de construction, comme des ordres de démolition, etc.
Si la propriété a été construite ou agrandie sans le permis de construire approprié, l'administration espagnole peut avoir le droit d'agir contre ce bâtiment.
Mais ces droits d'administration ont une limite de temps. Ces droits expirent 15 ans après l'achèvement des travaux sur la propriété ou l'une des extensions éventuelles qui y sont effectuées.
Pour obtenir ce document, il est particulièrement recommandé lors de l'achat de Maisons, "villas" ou de propriétés "jumelées", ou lors de l'achat de propriétés sur un terrain rustique. Denommée casas rusticas.
• Cedula Urbanistica: il s'agit d'un document obtenu du conseil municipal qui confirme différents aspects du bien, tels que:
o La prise en compte «urbaine» de la parcelle et du territoire. Par exemple, si la parcelle est considérée comme «rustique», ou «aménageable», ou «protégée», ou affectée par le domaine public, et ainsi de suite.
o Si l'urbanisation de la zone est terminée, ou s'il y a d'autres zones ou infrastructures d'urbanisation à compléter
o Les «droits de construction» exacts de la parcelle (bâtiment / construction maximum autorisé sur la parcelle) etc.
Vous désirez allez plus loi , nous sommes la pour vous répondre. Et vous aider dans vos projets d’achats ou de régularisation de licence.
Étant de formation Architecte, je vous apporterai ma contribution et obtiendrais les autorisations pour légaliser votre bien ;
Je vous établirai un devis au cas par cas .
• PROCESSUS DE CONSTRUCTION D'UN BIEN EN ESPAGNE - URBAIN
• PROCESSUS DE CONSTRUCTION D'UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE
- TERRAIN RUSTIQUE
• LÉGALISATION, RÉFORME ET PROBLÈMES COURANTS
Voilà, quelques informations utiles supplémentaires pour votre projet d’achat immobilier en Espagne.
Nous travaillons avec des cabinets d'avocats situés sur tout le territoire Espagnol:
Abogado en Catalunya - Avocats de Catalogne : Figueres - Roses - Gerone -Barcelone-Tarragona;
Abocado de Comunidad de Valencia - Avocats de la communauté de Valencia = Valencia -Javea- Denia Moraira -Alicante
Abogado de Comunidad de Murcia - Avocat de la communauté de Murcia : Murcia -
Abogado de la comunidad de Andalucia - Avocat de la communauté d'Andalousie : Malaga-Marbella-Torrox-Caleta-de Velej
Article : rédigé par José Louis Quiros en collaboration du bureau d'avocat local:
Bilingue Français-Espagnol Architecte : Arquitecto technico
Accompagnement Achat immobilier en Espagne
Nos formules d'accompagnement en Espagne
Envoyez nous un email : Pour les Formules :1, 2 et 3 a [email protected]
.
Avec éthique et bienveillance
Mr Jose Louis QUIROS + 25 ans expériences
Expert-Immobilier-Certifié. - Double nationalité - Bilingue Espagnol-Français
Arquitecto-Tecnico-
Langues : Français-Castellano-English-German-Catalan
BORDEAUX-GERONE-TARRAGONE-ALICANTE-MALAGA
Nous joindre : Email : [email protected]
www.aqui-villas.com
Nous joindre par téléphone :
00 33 (0)6 41 15 91 00
WHATSAPP : +33 (0)6.41 15 91 00
De 9 h à 18 h en semaine du Lundi au Vendredi
Dans le cas où vous avez décidé d'acheter ou de vendre une propriété en Espagne, faites attention aux informations suivantes :
1.- Bien vérifier la description des documents de la propriété immobilière .
Comment la propriété est enregistrée et décrite dans les titres .
Tout d’abord, Vérifiez dans les actes de propriété que la propriété est correctement décrite et enregistrée.
Les actes de propriété doivent détailler une description parfaite du logement, la composition, les surfaces, les clotures , voisinages, et des autres éléments de construction existant sur la propriété.
Il est assez courant de constater que des propriétés appartenant à différents propriétaires depuis de nombreuses années ont été modifiées / agrandies dans leurs dimensions et / ou leurs dépendances (nouvelles pièces, fermeture du porche ou de la terrasse, garage, piscines, etc.) .
Attention : aux surfaces. !
Si la surface réelle des bâtiments existants ne correspond pas à la description dans les Écritures, alors nous devons connaître la raison de cette diffference ! . Dans de nombreuses occasions, il existe des processus qui peuvent être utilisés pour corriger ces écarts et des moyens de les résoudre.
Mais, dans d'autres cas, ces différences montrent un problème juridique affectant la propriété que vous devez connaître pour être confirmé dès les premières étapes du processus d'achat / vente.
Nota : Un exemple : maison de 120 m2 avec piscine de 50 m2 et garage transformée en "maison d'amis".
Dans les actes, la maison n'apparaît que sur 120 m2, mais pas la piscine, et le garage est un "garage" Ce n'est pas une "maison d'hôtes".
Conséquence : Les actes doivent être mis à jour et l'acheteur doit être informé que la "maison d'hôtes" est légalement enregistrée et considérée comme un "garage".
NOTE: Nous ne considérons pas la "description interne" de la maison (nombre de pièces, toilettes, etc.), ce que nous considérons est la "taille construite" (en espagnol, "surface construite").
Ce ne sont pas des actes nécessaires qui démontrent la description exacte ou la répartition de chaque dépendance interne au sein de la maison.
Si vous avez modifié l'intérieur de la propriété en changeant les murs intérieurs, alors il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les actes, il suffit de «déclarer» le nouvel aménagement intérieur à la fin de la vente.
Exemple : qu'il y a "4" chambres et les a transformées en "2". Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de mettre à jour les actes. En tant que propriétaire, vous êtes libre de modifier / réformer les dépendances internes au sein de la propriété (en obtenant toujours la licence de rénovation correspondante).
PROPRIÉTÉ et CATASTRO (également connue sous le nom de «SUMA» ou «IBI», ou «COUNCIL TAX»):
De la même manière que dans les actes, la propriété doit être inscrite au «Cadastre» avec la taille et la superficie exactes et actuelles.
Chaque année, les factures du Cadastre - «Taxe communale» (IBI- Taxe foncière) indiquent la taille du bien à l'aide des registres du Cadastre.
La taille des bâtiments considérés dans ce projet de loi est très importante, puisqu'elle sert à calculer le «IBI» ou la «taxe municipale» annuel.
Par conséquent, il est essentiel de vérifier si les registres du cadastre montrent la taille adéquate et mise à jour de la construction existante sur la propriété, y compris les modifications ou extensions qui ont été apportées.
Par conséquent, gardez à l'esprit que le "Bureau d'enregistrement foncier" calcule la taxe communale en fonction de la taille des bâtiments, en tenant compte de tous les éléments du bâtiment tels que la maison, la piscine, le garage, les pièces annexes etc.
Par conséquent, dans le cas où la propriété a été modifiée avec des extensions, etc., cela doit être considéré et vérifié comme une partie essentielle du processus de transaction de propriété.
Un exemple: lors de l'acquisition du bien, les constructions existantes totalisaient 120 m2, pour une maison. C'est ce qui se reflétait également dans les actes et dans le projet de loi cadastral (IBI).
Pour cette raison, les factures Catastro (IBI) étaient de 300 EUR.
Quelques années plus tard, le propriétaire fait construire une piscine de 50 m2 et un garage de 40 m2.
Dans le cas où le propriétaire ne déclare pas ces nouveaux éléments de construction au Cadastre, les factures du Cadastre -IBI sont sous-payées.
La raison en est que, comme expliqué dans cette section, les factures du Cadastre sont calculées en tenant compte de la taille des bâtiments (en termes de « grande taille bâtie» = «taxe plus élevée»).
Donc, probablement, si le propriétaire avait déclaré ces éléments, la facture IBI serait supérieure à 300 EUR.
Ainsi, au cas où l'acheteur n'assisterait pas à ce point et classerait lors du processus d'achat, il pourrait être responsable devant le Cadastre de ces constructions non déclarées en cas de contrôles du Cadastre.
2.- Autres documents importants pour confirmer la légalité de la propriété .
En général, pour confirmer le statut véritable et juridique d'une propriété, il est nécessaire d'obtenir les documents suivants:
• Titres de propriété de la propriété - pour confirmer comment la propriété a été achetée, les limites voisinages légales et les charges / dettes juridiques pouvant affecter la propriété
• Cadastre (projet de loi du Conseil IBI)
• Factures de services publics: eau, électricité, gaz
• Certificat d'efficacité énergétique: pour confirmer le niveau de consommation énergétique du bâtiment
• Certificat de communauté de propriétaires : pour prouver que les propriétaires actuels sont à jour avec les charges de la communauté
• etc,
L'étude des documents ci-dessus est normalisée en Espagne par des agents et des avocats.
Mais, comme spécifié dans la construction et dans le secteur de l'immobilier, notre société met un accent particulier sur l'étude et la prise en compte d'autres documents, qui ne sont pas toujours pris en compte par d'autres professionnels moins spécialisés dans la construction que notre structure..
• Certificat de Résidence / Licence d'occupation / Licence d'occupation (CH / LO):
Ce document est obtenu auprès du Conseil municipal lorsque les travaux de construction sont terminés, pour confirmer que la propriété est conforme aux conditions légales du logement ou de la maison.
Ce document est également nécessaire pour connecter l'eau et l'électricité à la propriété et pour apporter des modifications aux contrats d'eau et d'électricité en votre nom.
Important : L'obtention de ce certificat est-elle "obligatoire" lors de la vente / achat de propriétés en Espagne ! :
Cela dépend du type de propriété : dans les propriétés «neuves», le constructeur est tenu de fournir ce document à l'acheteur à la fin du processus de vente. « Obra Nueva »
A Surveiller
Mais veuillez noter que sous «Revente», aucune loi n'oblige le vendeur à fournir ce document à la fin de la vente.
La loi espagnole stipule que c'est «l'acheteur» qui doit obtenir ce document une fois celui-ci terminé, afin de procéder aux changements des noms de l'eau et de l'électricité.
À ce stade, nous devons dire que la direction pourrait refuser de livrer le CH à l'acheteur après achèvement au cas où la propriété aurait souffert de travaux non autorisés, etc. du propriétaire précédent.
Par conséquent, si la propriété n'est pas en parfait état juridique, il pourrait y avoir un risque de ne pas obtenir l'approbation de ce document après son achèvement.
Et cela pourrait mettre l'acheteur dans une situation très difficile, car il pourrait avoir des problèmes pour obtenir les contrats de services publics en son nom.
Un point très important ici est que l'existence ou la validité du certificat CH n'est pas démontrée dans les faits! Par conséquent, votre avocat devrait examiner attentivement cette question en utilisant son expérience et son expertise pour confirmer un document aussi important que celui-ci.
En conclusion, ce certificat est INDISPENSABLE à la vente du bien, et sa confirmation doit être inspectée dès le début du processus d'achat / vente.
• Certificat de non-contrefaçon (CNUI): Il s'agit d'un certificat délivré par le conseil municipal qui confirme qu'il n'y a pas d'amende pour la construction, ou d'autres infractions ou ordres de démolition qui affectent la propriété.
Ce certificat confirme si la propriété est soumise à un certain type de pénalité de construction, comme des ordres de démolition, etc.
Si la propriété a été construite ou agrandie sans le permis de construire approprié, l'administration espagnole peut avoir le droit d'agir contre ce bâtiment.
Mais ces droits d'administration ont une limite de temps. Ces droits expirent 15 ans après l'achèvement des travaux sur la propriété ou l'une des extensions éventuelles qui y sont effectuées.
Pour obtenir ce document, il est particulièrement recommandé lors de l'achat de Maisons, "villas" ou de propriétés "jumelées", ou lors de l'achat de propriétés sur un terrain rustique. Denommée casas rusticas.
• Cedula Urbanistica: il s'agit d'un document obtenu du conseil municipal qui confirme différents aspects du bien, tels que:
o La prise en compte «urbaine» de la parcelle et du territoire. Par exemple, si la parcelle est considérée comme «rustique», ou «aménageable», ou «protégée», ou affectée par le domaine public, et ainsi de suite.
o Si l'urbanisation de la zone est terminée, ou s'il y a d'autres zones ou infrastructures d'urbanisation à compléter
o Les «droits de construction» exacts de la parcelle (bâtiment / construction maximum autorisé sur la parcelle) etc.
Vous désirez allez plus loi , nous sommes la pour vous répondre. Et vous aider dans vos projets d’achats ou de régularisation de licence.
Étant de formation Architecte, je vous apporterai ma contribution et obtiendrais les autorisations pour légaliser votre bien ;
Je vous établirai un devis au cas par cas .
• PROCESSUS DE CONSTRUCTION D'UN BIEN EN ESPAGNE - URBAIN
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- TERRAIN RUSTIQUE
• LÉGALISATION, RÉFORME ET PROBLÈMES COURANTS
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Abogado de Comunidad de Murcia - Avocat de la communauté de Murcia : Murcia -
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Démarches juridiques en Espagne
Concernant l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne, il y a plusieurs démarches à effectuer, notamment dans le cas d'un français désireux de s'installer en Espagne dans une résidence principale.
Les professionnels vendant des biens immobiliers en Espagne maîtrisent parfaitement l'accomplissement des démarches juridiques à effectuer. Les agences les plus sérieuses peuvent par exemple vous obtenir un numéro d'identification en tant qu'étranger fait sur place dans la journée. (NIE)
Démarches administratives en Espagne
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, il y a également différentes formalités administratives à accomplir comme le changement de nom du compteur électrique, les formalités d'enregistrement à la mairie, les démarches concernant la copropriété, etc…
Si vous passez par un professionnel de l'immobilier en Espagne confirmé, il sera alors à même d'entreprendre pour votre compte l'ensembles des démarches administratives concernant l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne.,
Avec notre structure nous pourrons prendre en charge tous ces services, afin que votre achat immobilier en Espagne soit sécurisé.
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