Acheter en Espagne avec une SCI française
Acheter en Espagne avec une SCI française
Définition de la SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est créée par plusieurs personnes (associés), dans le but d’acheter et
de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Pour la création des SCI, un contrat est nécessaire où les statuts seront décrits.
Une SCI familiale s’avère très avantageuse. Elle permet notamment d’acheter ou de conserver un bien immobilier entre
membres de la même famille. Ce bien immobilier peut notamment être vendu, loué ou mis à disposition d’un des associés.
Par ailleurs, notons que le bien apporté à la société n’appartient plus aux associés, ce dernier appartient de manière collective à la SCI.
En contrepartie, un pourcentage est attribué aux associés.
La SCI a sa propre personnalité juridique indépendante de ses associés et peut donc ouvrir des comptes bancaires,
demander des prêts, payer des frais, percevoir des loyers, etc.
Alors, utiliser la SCI pour acquérir un bien immobilier en Espagne ?
Ainsi, la SCI a sa propre personnalité juridique, elle peut donc acquérir des biens immobiliers en Espagne.
Par contre certains aspects administratifs et juridiques doivent être pris en compte pour enregistrer correctement la SCI en Espagne
et pouvoir procéder à l’achat de biens immobiliers sur place.
Avantage : Le grand atout d’acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI intervient au moment de l’héritage.
En effet, si leurs héritiers ont été intégrés dans la SCI (donation de nue-propriété de parts sociales, etc …) leurs héritiers n’auront même pas
à se présenter devant un notaire en Espagne par voie de succession.
Le propriétaire du bien immobilier espagnol n’étant pas le défunt mais une société, il n’est donc pas nécessaire de régler un héritage
en Espagne ou de payer des impôts non plus.
Quelles sont les démarches à effectuer
La SCI ayant sa propre personnalité juridique, elle peut acquérir des actifs immobiliers en Espagne. Cependant, bureaucratie oblige,
beaucoup de démarches sont à effectuer.
Ne vous inquiétez pas, Notre structure Aqui Villas Espagne peut s’en occuper pour vous. Soyez prévoyant et gardez une marge de sécurité,
car l’administration espagnole combinée à la française réserve parfois de jolies surprises.
Démarches a effectuer :
Voilà les quelques démarches administratives pour être opérationnel.
Si vous préférez profiter de votre temps libre plutôt que de vous perdre dans un carcan administratif, appelez-nous, on s’occupe de tout de A à Z !
Les avantages d’un achat immobilier en SCI en Espagne
L’un des avantages d’acheter en Espagne avec une SCI française est avant tout de profiter des dispositifs fiscaux français.
Le régime fiscal appliqué varie selon les activités. De ce fait, la société est soumise à l’impôt des sociétés si son activité est commerciale,
c’est-à-dire si l’achat et la vente de manière régulière de biens immobiliers génère des plus-values. En revanche, elle est soumise à
l’impôt sur le revenu lorsque son activité est considérée comme civile.
Par ailleurs en France,
l’Espagne n’est pas aussi prévoyante que ses voisins en terme de dispositifs fiscaux et des dispositifs similaires n’ont pas été mis en place par le gouvernement.
Il n’existe en effet pas de dispositif de Société Civile Immobilière en Espagne. La seule alternative à l’achat en tant que particulier
est celle de la société commerciale. Ses bénéfices sont imposés à 25%, qu’il s’agisse d’opérations d’achat revente ou de revenus locatifs.
Les inconvénients d’un achat immobilier en SCI en Espagne
Si l’investissement consiste en l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers en Espagne, qui seraient ensuite exploités dans le cadre d’un
contrat de location, dans ce cas la SCI serait soumise à la fiscalité espagnole malgré le fait que la société mère soit située en France.
Par conséquent, les revenus tirés de la location de biens peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu en Espagne.
A noter : La Convention entre le Royaume d’Espagne et la République française, signée à Madrid le 10 octobre 1995, tend à éviter les doubles impositions et à prévenir la fraude et l’évasion fiscales en matière d’impôts sur la fortune et sur le revenu.
Fiscalités Espagnoles : Les impôts à payer en Espagne en cas de location :
A prévoir :
Vente de biens immobiliers de la SCI
En cas de cession de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol par des contribuables agissant sans établissement permanent, le taux applicable sur la plus-value s’élève à 19 % (Article 25.1 de la TRLINR « Loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents »).
L’article 25.2 de la TRLINR énonce la procédure de recouvrement de cet impôt. L’acquéreur est tenu de retenir 3 % du prix de la vente totale et de reverser le montant à l’administration fiscale compétente.
Le vendeur pourra par ailleurs déduire ces 3 % dans sa déclaration de l’IRNR durant les 4 mois suivant la vente. Évidemment, à partir du calcul de cet impôt, les autorités pourront soit rembourser la différence en cas de trop-perçu ou au contraire, exiger une somme supplémentaire en cas de moins-perçu.
Créer une SCI en tant que non-résident
De nombreux étrangers, non-résidents en France, créent une SCI pour l’achat de leur bien en France. Si ce régime présente en général de nombreux avantages pour les Français non-résidents, il peut parfois être source de complexité notamment dans la mise en œuvre des conventions fiscales, voir dans certains cas particuliers se révéler moins avantageux qu’une détention en direct.
Acheter avec une SCI ? Est-ce plus fiscalisé ?
Les impôts payés lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI sont les mêmes qu’en l’absence d’une telle société et ne sont pas impactés par la présence d’associés non-résidents.
Les personnes physiques dont le domicile fiscal est situé hors de France ne sont imposables qu’à raison de leurs biens situés en France et si la valeur de ceux-ci dépasse le seuil d’imposition fixé à 1.300.000 € au 1er janvier 2020.
Les parts de SCI, sociétés à prépondérance immobilière, sont imposables à l’IFI lorsqu’elles sont détenues par des non-résidents, à hauteur de la quote-part de leur valeur représentative d’actifs immobiliers situés en France.
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? Quelle est la différence ?
La SCI peut être fiscalisé à l’impôt sur le revenu, ses associés sont alors imposés directement sur leur quote-part, elle peut également être fiscalisée à l’impôt sur les sociétés comme une société commerciale classique. Pour l’achat d’un bien en France, il est le plus souvent conseillé d’opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu. Il est à noter que si la SCI loue le bien meublé, elle sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, ce qui pourra avoir des conséquences dommageables lors de la revente du bien.
Si vous comptez acheter un bien immobilier en Espagne avec une SCI française, nos équipes vous accompagneront dans vos démarches.
L’équipe d’Aqui Immobilier Espagne est spécialisée dans les transactions immobilières effectuées au nom de SCI françaises.
Notre avocat étudiera les statuts de votre SCI, préparera la documentation nécessaire et effectuera les formalités requises pour la rédaction du compromis de vente et la finalisation de la transaction devant le notaire, évitant les surprises ou les problèmes le jour de la signature.
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Définition de la SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est créée par plusieurs personnes (associés), dans le but d’acheter et
de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Pour la création des SCI, un contrat est nécessaire où les statuts seront décrits.
Une SCI familiale s’avère très avantageuse. Elle permet notamment d’acheter ou de conserver un bien immobilier entre
membres de la même famille. Ce bien immobilier peut notamment être vendu, loué ou mis à disposition d’un des associés.
Par ailleurs, notons que le bien apporté à la société n’appartient plus aux associés, ce dernier appartient de manière collective à la SCI.
En contrepartie, un pourcentage est attribué aux associés.
La SCI a sa propre personnalité juridique indépendante de ses associés et peut donc ouvrir des comptes bancaires,
demander des prêts, payer des frais, percevoir des loyers, etc.
Alors, utiliser la SCI pour acquérir un bien immobilier en Espagne ?
Ainsi, la SCI a sa propre personnalité juridique, elle peut donc acquérir des biens immobiliers en Espagne.
Par contre certains aspects administratifs et juridiques doivent être pris en compte pour enregistrer correctement la SCI en Espagne
et pouvoir procéder à l’achat de biens immobiliers sur place.
Avantage : Le grand atout d’acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI intervient au moment de l’héritage.
En effet, si leurs héritiers ont été intégrés dans la SCI (donation de nue-propriété de parts sociales, etc …) leurs héritiers n’auront même pas
à se présenter devant un notaire en Espagne par voie de succession.
Le propriétaire du bien immobilier espagnol n’étant pas le défunt mais une société, il n’est donc pas nécessaire de régler un héritage
en Espagne ou de payer des impôts non plus.
Quelles sont les démarches à effectuer
La SCI ayant sa propre personnalité juridique, elle peut acquérir des actifs immobiliers en Espagne. Cependant, bureaucratie oblige,
beaucoup de démarches sont à effectuer.
Ne vous inquiétez pas, Notre structure Aqui Villas Espagne peut s’en occuper pour vous. Soyez prévoyant et gardez une marge de sécurité,
car l’administration espagnole combinée à la française réserve parfois de jolies surprises.
Démarches a effectuer :
- 1- Apostille du K-Bis ; il peut être demandé que les documents provenant de France ou de Belgique soient certifiés conformes
- pour être valables sur le territoire espagnol. Cette authentification d’un acte officiel se matérialise par un cachet portant la mention “Apostille”.
- 2- Traduction assermentée du K-Bis une fois apostillé ;
- 3- Obtention des NIE (Numéro identification des étrangers)de tous les gérants de la SCI
- 4- Obtention du NIF (Numéro d’Identification Fiscal) auprès des autorités de Police espagnoles (sur rendez-vous) ;
- 5- En cas d’impossibilité de déplacement, délégation d’une procuration auprès d’un intermédiaire sur place. Procuration qui aura été dûment apostillée et traduite par un traducteur assermenté.
- 6- Ouverture d’un compte bancaire espagnol.
- 7- Obtention d’un certificat de résidence fiscale. Cela permet de bénéficier des avantages prévus par la convention fiscale internationale
- et permet de prouver la situation de l’établissement principal en France pour éviter la double imposition.
Voilà les quelques démarches administratives pour être opérationnel.
Si vous préférez profiter de votre temps libre plutôt que de vous perdre dans un carcan administratif, appelez-nous, on s’occupe de tout de A à Z !
Les avantages d’un achat immobilier en SCI en Espagne
L’un des avantages d’acheter en Espagne avec une SCI française est avant tout de profiter des dispositifs fiscaux français.
Le régime fiscal appliqué varie selon les activités. De ce fait, la société est soumise à l’impôt des sociétés si son activité est commerciale,
c’est-à-dire si l’achat et la vente de manière régulière de biens immobiliers génère des plus-values. En revanche, elle est soumise à
l’impôt sur le revenu lorsque son activité est considérée comme civile.
Par ailleurs en France,
- Les ayants droits sont exonérés du paiement de l’impôt sur les successions ;
- Les associés ne sont pas taxés sur la plus-value immobilière lors de la donation de leurs parts ;
- Le résultat imposable est réduit grâce aux charges locatives qui sont déductibles ;
- La taxe de transfert sur une vente de maison à rénover est nulle.
l’Espagne n’est pas aussi prévoyante que ses voisins en terme de dispositifs fiscaux et des dispositifs similaires n’ont pas été mis en place par le gouvernement.
Il n’existe en effet pas de dispositif de Société Civile Immobilière en Espagne. La seule alternative à l’achat en tant que particulier
est celle de la société commerciale. Ses bénéfices sont imposés à 25%, qu’il s’agisse d’opérations d’achat revente ou de revenus locatifs.
Les inconvénients d’un achat immobilier en SCI en Espagne
Si l’investissement consiste en l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers en Espagne, qui seraient ensuite exploités dans le cadre d’un
contrat de location, dans ce cas la SCI serait soumise à la fiscalité espagnole malgré le fait que la société mère soit située en France.
Par conséquent, les revenus tirés de la location de biens peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu en Espagne.
A noter : La Convention entre le Royaume d’Espagne et la République française, signée à Madrid le 10 octobre 1995, tend à éviter les doubles impositions et à prévenir la fraude et l’évasion fiscales en matière d’impôts sur la fortune et sur le revenu.
Fiscalités Espagnoles : Les impôts à payer en Espagne en cas de location :
A prévoir :
- L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) La taxe foncière
- L’impôt sur les revenus locatifs nets (après déduction) qui s’élève à 19% pour les non résidents de l’UE, et 24% sur les revenus bruts pour les résidents extra-communautaires.
- L’impôt sur les biens immobiliers à usage d’habitation ou IRNR (période où le bien n’est pas mis en location):
Vente de biens immobiliers de la SCI
En cas de cession de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol par des contribuables agissant sans établissement permanent, le taux applicable sur la plus-value s’élève à 19 % (Article 25.1 de la TRLINR « Loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents »).
L’article 25.2 de la TRLINR énonce la procédure de recouvrement de cet impôt. L’acquéreur est tenu de retenir 3 % du prix de la vente totale et de reverser le montant à l’administration fiscale compétente.
Le vendeur pourra par ailleurs déduire ces 3 % dans sa déclaration de l’IRNR durant les 4 mois suivant la vente. Évidemment, à partir du calcul de cet impôt, les autorités pourront soit rembourser la différence en cas de trop-perçu ou au contraire, exiger une somme supplémentaire en cas de moins-perçu.
Créer une SCI en tant que non-résident
De nombreux étrangers, non-résidents en France, créent une SCI pour l’achat de leur bien en France. Si ce régime présente en général de nombreux avantages pour les Français non-résidents, il peut parfois être source de complexité notamment dans la mise en œuvre des conventions fiscales, voir dans certains cas particuliers se révéler moins avantageux qu’une détention en direct.
Acheter avec une SCI ? Est-ce plus fiscalisé ?
Les impôts payés lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI sont les mêmes qu’en l’absence d’une telle société et ne sont pas impactés par la présence d’associés non-résidents.
Les personnes physiques dont le domicile fiscal est situé hors de France ne sont imposables qu’à raison de leurs biens situés en France et si la valeur de ceux-ci dépasse le seuil d’imposition fixé à 1.300.000 € au 1er janvier 2020.
Les parts de SCI, sociétés à prépondérance immobilière, sont imposables à l’IFI lorsqu’elles sont détenues par des non-résidents, à hauteur de la quote-part de leur valeur représentative d’actifs immobiliers situés en France.
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? Quelle est la différence ?
La SCI peut être fiscalisé à l’impôt sur le revenu, ses associés sont alors imposés directement sur leur quote-part, elle peut également être fiscalisée à l’impôt sur les sociétés comme une société commerciale classique. Pour l’achat d’un bien en France, il est le plus souvent conseillé d’opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu. Il est à noter que si la SCI loue le bien meublé, elle sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, ce qui pourra avoir des conséquences dommageables lors de la revente du bien.
Si vous comptez acheter un bien immobilier en Espagne avec une SCI française, nos équipes vous accompagneront dans vos démarches.
L’équipe d’Aqui Immobilier Espagne est spécialisée dans les transactions immobilières effectuées au nom de SCI françaises.
Notre avocat étudiera les statuts de votre SCI, préparera la documentation nécessaire et effectuera les formalités requises pour la rédaction du compromis de vente et la finalisation de la transaction devant le notaire, évitant les surprises ou les problèmes le jour de la signature.
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